청약통장에 1,000만원 정도밖에 없는데 서울 아파트에 당첨될 수 있을까요?
실제로 제 주변에 그런 사례가 있습니다.
제 지인은 청약통장에 매달 10만원 정도씩 꾸준히 납입했고, 통장에 모인 금액은 약 1,000만원 정도였습니다.
그런데 서울 성동구 용답동의 자이 아파트 청약에 당첨됐습니다. 당시 아파트 가격은 약 10억원 수준이었습니다.
여기까지만 들으면 조금 이상하게 느껴질 수 있습니다.
“청약통장에 1,000만원밖에 없는데 어떻게 10억원짜리 아파트에 당첨된 거지?”
여기서 청약을 처음 알아보는 분들이 많이 헷갈리는 부분이 있습니다.
청약통장에 들어 있는 돈과 실제 아파트를 살 때 필요한 돈은 별개입니다.
그리고 제 지인의 경우 한 가지 중요한 조건이 더 있었습니다.
청약통장에는 약 1,000만원이 있었지만, 실제 주택 구입에 사용할 수 있는 자기자금은 약 5억원을 준비해둔 상태였습니다.
물론 자기자금 5억원이 있어서 청약에 당첨됐다는 이야기는 아닙니다. 당시 정확한 공급유형이나 가점, 추첨 여부까지 제가 확인한 것은 아니기 때문에 당첨 원인은 단정할 수 없습니다.
제가 이 사례를 먼저 이야기하는 이유는 따로 있습니다.
청약통장은 아파트 가격만큼 돈을 모아놓는 통장이 아닙니다. 청약 자격과 가입기간, 납입이력, 예치금 등을 확인하는 데 사용되고, 실제 아파트에 당첨된 뒤에는 계약금·중도금·잔금을 마련하는 별도의 자금계획이 필요합니다.
그래서 오늘은 청약통장으로 아파트 청약하는 방법부터 1순위 조건, 매달 10만원과 25만원 중 얼마를 넣어야 하는지까지 하나씩 알아보겠습니다.
그리고 마지막에는 더 현실적인 문제인 “당첨되고 나서 잔금은 어떻게 마련해야 할까?”까지 함께 살펴보겠습니다.
청약통장으로 아파트 청약하는 방법은 어렵지 않습니다
처음 청약을 알아보면 용어부터 어렵습니다.
국민주택, 민영주택, 일반공급, 특별공급, 1순위, 가점제, 추첨제, 예치금….
그런데 청약통장으로 아파트 청약하는 방법의 큰 흐름은 의외로 간단합니다.
한국부동산원 청약홈에서 원하는 아파트의 입주자모집공고를 찾고, 내가 청약할 수 있는 조건인지 확인한 다음 정해진 청약일에 신청하는 방식입니다.
먼저 관심 있는 아파트의 입주자모집공고를 확인합니다.
여기서 해당 아파트가 국민주택인지 민영주택인지, 일반공급인지 특별공급인지 확인해야 합니다.
그다음 자신의 청약통장 가입기간과 납입횟수 또는 예치금 등이 해당 아파트의 조건을 충족하는지 확인합니다.
거주지역이나 무주택 여부 등 추가적인 신청자격도 함께 봐야 합니다.
조건을 충족한다면 청약일에 청약홈에서 신청하면 됩니다.
청약에서 가장 중요한 자료는 인터넷 블로그나 유튜브가 아니라 내가 실제로 신청하려는 아파트의 입주자모집공고입니다.
같은 서울 아파트라도 공급유형과 조건이 다를 수 있기 때문입니다.
국민주택과 민영주택부터 구분해야 합니다
청약통장으로 아파트 청약하는 방법을 제대로 이해하려면 국민주택과 민영주택의 차이부터 알아두는 것이 좋습니다.
왜냐하면 같은 청약통장을 가지고 있어도 어떤 주택에 청약하느냐에 따라 중요하게 보는 조건이 달라지기 때문입니다.
현재 시행 중인 「주택공급에 관한 규칙」에 따르면 국민주택 일반공급의 경우 수도권에서는 원칙적으로 주택청약종합저축 가입 후 1년이 지나고 매월 약정납입일에 월 납입금을 12회 이상 납입해야 1순위가 될 수 있습니다. 다만 지역이나 규제 등에 따라 요건이 달라질 수 있으므로 실제 모집공고를 확인해야 합니다.
민영주택은 국민주택과 방식이 다릅니다.
민영주택에서는 청약통장 가입기간뿐 아니라 청약하려는 지역과 주택면적에 필요한 예치기준금액 등을 확인해야 합니다.
그래서 단순하게
“청약통장에 얼마 넣으면 1순위예요?”
라고 물으면 모든 사람에게 같은 답을 할 수 없습니다.
내가 어떤 아파트를 목표로 하는지부터 정해야 합니다.
청약 1순위가 되면 당첨되는 걸까?
아닙니다.
청약을 처음 알아볼 때 특히 많이 오해하는 부분입니다.
청약 1순위 = 당첨 1순위라고 생각하기 쉬운데 그렇지 않습니다.
1순위는 해당 주택에 1순위로 신청할 수 있는 자격에 가깝습니다.
예를 들어 100가구를 모집하는 아파트에 1순위 자격을 가진 사람이 3,000명 신청했다고 가정해보겠습니다.
1순위라는 이유만으로 3,000명이 모두 당첨될 수는 없습니다.
해당 주택에 적용되는 당첨자 선정방식에 따라 다시 경쟁해야 합니다.
「주택공급에 관한 규칙」에서도 주택 공급방법을 일반공급·우선공급·특별공급 등으로 구분하고 있으며 실제 신청자에게 적용되는 자격과 선정기준은 공급유형에 따라 달라집니다.
그래서
“나는 청약 1순위인데 왜 계속 떨어지지?”
라는 상황도 충분히 발생할 수 있습니다.
1순위는 쉽게 말해 당첨증이 아니라 본격적인 청약 경쟁에 참여할 수 있는 입장권에 더 가깝습니다.
청약통장 매달 10만원과 25만원, 뭐가 다를까?
이 부분이 지금 청약통장을 가지고 있는 분들에게 꽤 중요한 질문입니다.
예전에는 국민주택 청약에서 월 납입 인정금액이 최대 10만원이었지만, 제도가 변경되면서 월 납입 인정액이 25만원으로 상향됐습니다.
현재 「주택공급에 관한 규칙」에서도 월 납입금이 25만원을 초과하는 경우 국민주택의 저축총액 산정에서 해당 월 납입금을 25만원으로 산정하도록 규정하고 있습니다. 국토교통부 역시 월 납입 인정액을 10만원에서 25만원으로 상향한다고 공식 발표했습니다.
단순하게 금액만 계산해볼까요?
월 10만원 × 1년 = 120만원
월 25만원 × 1년 = 300만원
5년이면 각각 600만원과 1,500만원입니다.
10년이면 단순 납입금액 기준으로 각각 1,200만원과 3,000만원입니다.
장기간 쌓이면 차이가 상당합니다.
특히 국민주택을 장기간 준비하면서 저축총액이 당첨자 선정에서 중요한 경우라면 월 납입 인정금액의 차이가 누적될 수 있습니다.
하지만 여기서 바로
“그러면 이제 누구나 무조건 월 25만원씩 넣어야겠네요?”
라고 생각하면 안 됩니다.
민영아파트를 생각한다면 월 25만원이 무조건 정답은 아닙니다
이게 중요합니다.
청약통장으로 아파트 청약하는 방법을 찾다 보면 요즘 월 25만원이라는 숫자가 자주 보이는데요.
모든 사람이 무조건 월 25만원을 넣어야 청약에서 유리하다고 단정할 수는 없습니다.
특히 민영주택은 국민주택과 청약통장을 보는 방식이 다릅니다.
민영주택에서는 청약하려는 지역과 면적에 필요한 예치기준금액을 충족했는지가 중요하고, 실제 당첨자 선정에서는 해당 주택에 적용되는 가점제·추첨제 등의 기준을 봐야 합니다.
따라서 민영아파트를 목표로 한다면
“월 10만원 넣을까, 25만원 넣을까?”
만 고민하기보다
“내가 청약하려는 지역과 면적에 필요한 예치금은 얼마이고, 나는 어떤 방식으로 경쟁하게 될까?”
를 확인하는 편이 훨씬 현실적입니다.
반대로 국민주택을 장기간 목표로 한다면 월 납입 인정액과 납입횟수, 저축총액의 의미를 함께 살펴봐야 합니다.
결국 어떤 아파트에 청약할 것인지가 먼저입니다.
실제 지인은 청약통장 1,000만원, 자기자금은 5억원이었습니다
여기서 처음 이야기했던 실제 사례로 돌아가보겠습니다.
제 지인은 청약통장에 매달 10만원 정도씩 꾸준히 납입했습니다.
통장에 모인 금액은 약 1,000만원 정도였습니다.
그리고 서울 성동구 용답동의 자이 아파트 청약에 당첨됐습니다. 당시 아파트 가격은 약 10억원 수준이었습니다.
그런데 실제로 주택 구입에 사용할 수 있도록 준비해둔 자기자금은 약 5억원이었습니다.
이 사례를 보면 청약통장으로 아파트 청약하는 방법과 실제 아파트를 구입할 돈을 마련하는 방법이 왜 다른지 이해하기 쉽습니다.
청약통장 약 1,000만원
그리고
주택구입에 사용할 자기자금 약 5억원
이건 전혀 다른 돈입니다.
지인이 청약통장에 1,000만원을 넣어서 10억원짜리 아파트에 당첨된 것도 아니고, 자기자금 5억원을 가지고 있었기 때문에 당첨된 것도 아닙니다.
당시 지인의 정확한 공급유형이나 가점, 추첨 여부까지 제가 확인한 것은 아니기 때문에 왜 당첨됐는지는 제가 정확히 알 수 없습니다.
이 부분은 추측해서 말하면 안 됩니다.
다만 한 가지는 확실합니다.
10억원짜리 아파트에 청약한다고 청약통장에도 10억원이 있어야 하는 것은 아닙니다.
청약통장은 청약자격과 가입기간, 납입이력, 예치금 등을 확인하기 위한 것이고, 실제 아파트 가격은 당첨 이후 별도의 자금으로 납부하게 됩니다.
이걸 구분하면 청약이 훨씬 이해하기 쉬워집니다.
청약통장은 입장권, 자기자금은 집을 살 돈입니다
저는 이걸 이렇게 생각하면 가장 쉽다고 봅니다.
청약통장은 입장권입니다.
내가 해당 아파트 청약에 참여할 수 있는지를 결정하는 여러 조건 가운데 하나입니다.
반면 실제 아파트를 내 것으로 만들기 위해서는 주택구입 자금이 필요합니다.
제 지인의 경우 청약통장에는 약 1,000만원이 있었지만 별도로 약 5억원의 자기자금을 준비하고 있었습니다.
그래서
“청약통장에 돈이 얼마 없으니까 비싼 아파트에는 청약할 수 없어.”
라고 단순하게 생각하는 것도 맞지 않고,
반대로
“청약통장 1순위니까 일단 비싼 아파트에 넣고 당첨되면 그때 돈을 생각하지 뭐.”
라고 접근하는 것도 위험합니다.
청약자격과 주택구입 능력은 따로 봐야 합니다.
진짜 돈 문제는 당첨된 다음 시작됩니다
청약에 당첨되면 기분은 정말 좋겠죠.
그런데 바로 현실적인 문제가 따라옵니다.
“이제 집값은 어떻게 내지?”
분양대금의 계약금·중도금·잔금 비율과 납부일정은 실제 단지의 입주자모집공고와 계약조건을 확인해야 합니다.
그래서 청약하기 전에 관심 있는 단지의 모집공고에서 분양가격만 볼 게 아니라 납부일정까지 같이 보는 습관을 들이는 것이 좋습니다.
예를 들어 10억원짜리 아파트에 청약한다고 가정해보겠습니다.
먼저 생각해야 할 것은 이런 것들입니다.
계약할 때 바로 마련해야 하는 돈은 얼마인가?
중도금은 언제, 얼마씩 내야 하는가?
그리고 가장 중요한 질문이 남습니다.
입주 시점에 잔금을 처리할 수 있는가?
청약에 당첨되는 것과 실제 아파트를 내 명의로 취득하는 것은 여기에서 차이가 납니다.
중도금만 생각하지 말고 잔금까지 봐야 합니다
청약을 알아보면 중도금 대출 이야기를 굉장히 많이 듣습니다.
그래서 처음에는
“중도금 대출이 있으니까 자기 돈이 많이 없어도 되겠네?”
라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 중도금 단계를 넘기는 것과 최종적인 자금조달이 끝나는 것은 같은 이야기가 아닙니다.
결국 입주 시점에는 남은 잔금을 처리해야 합니다.
그때 주택담보대출 등으로 얼마를 조달할 수 있는지, 기존 대출은 어떻게 처리할 것인지, 부족한 금액을 자기자금으로 얼마나 마련해야 하는지까지 봐야 합니다.
특히 몇 년 뒤 입주하는 아파트라면 현재의 대출조건이 미래에도 똑같다고 가정하면 안 됩니다.
대출 가능금액은 실제 실행 시점의 제도와 규제, 금융기관 심사, 소득과 기존 부채 등 개인 조건에 따라 달라질 수 있기 때문입니다.
그래서
“그때 대출받으면 되겠지.”
라는 한 문장만 가지고 청약하는 것은 위험할 수 있습니다.
저는 잔금부터 거꾸로 계산해보는 게 좋다고 봅니다
청약통장으로 아파트 청약하는 방법만 알아서는 실제 내 집 마련 준비가 끝난 게 아닙니다.
청약하기 전에 관심 있는 아파트를 하나 정해서 마지막 잔금부터 거꾸로 계산해보는 방법이 현실적입니다.
예를 들어 분양가가 10억원이라고 가정해보겠습니다.
먼저 모집공고에 적힌 실제 계약금·중도금·잔금 비율과 납부일정을 확인합니다.
그다음 현재 내가 가지고 있는 자기자금을 확인합니다.
그리고 중도금 기간 동안 필요한 자금과 입주 시점에 필요한 잔금을 계산합니다.
대출을 이용할 예정이라면 현재 가능한 수준을 참고할 수는 있지만, 몇 년 후 실행될 대출을 확정된 금액처럼 계산하면 안 됩니다.
그래서 마지막에는 이렇게 계산해보는 겁니다.
“대출이 예상보다 적게 나오더라도 내가 감당할 수 있을까?”
여기에 대한 답이 너무 불안하다면 청약 전에 자금계획부터 다시 보는 것이 좋습니다.
좋은 아파트에 당첨되는 것도 중요하지만, 당첨된 아파트의 잔금을 처리할 수 있어야 실제 내 집이 되기 때문입니다.
청약통장에 목돈을 한꺼번에 넣으면 유리할까?
이 질문도 많이 합니다.
“그동안 10만원씩 안 넣었는데 지금 2,000만원 넣으면 되나요?”
국민주택이라면 단순히 통장 잔액만 보고 생각해서는 안 됩니다.
현재 국민주택 일반공급 1순위 기준에서도 가입기간과 월 납입횟수를 따로 규정하고 있습니다. 수도권의 일반적인 기준은 가입 후 1년 경과와 12회 이상 납입입니다.
또 저축총액 산정에서도 월 납입금이 25만원을 넘으면 해당 월은 25만원으로 산정하도록 되어 있습니다.
따라서 지금 큰돈을 한꺼번에 넣으면 과거의 모든 납입이력을 한 번에 만들어낼 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.
민영주택에서는 다시 예치기준금액 등을 봐야 하므로 접근법이 다릅니다.
그래서 청약통장으로 아파트 청약하는 방법을 알아볼 때 단순히 통장 잔액만 확인해서는 안 됩니다.
가입기간과 납입이력, 청약하려는 주택의 유형을 함께 봐야 합니다.
청약통장은 오래 가지고 있을수록 좋을까?
가입기간은 청약에서 의미가 있습니다.
국민주택과 민영주택 모두 1순위 판단에서 청약통장 가입기간이 사용될 수 있고, 민영주택의 가점제 등에서는 청약통장 가입기간이 당첨자 선정에도 영향을 줄 수 있습니다.
그래서 당장 아파트를 살 생각이 없다는 이유만으로 오랫동안 유지한 청약통장을 쉽게 해지하는 것은 신중하게 판단하는 편이 좋습니다.
특히 몇 년 동안 유지해온 통장이라면 해지하기 전에 자신의 가입기간과 앞으로의 청약계획을 먼저 확인하세요.
“나중에 필요하면 다시 만들지 뭐.”
라고 생각했다가 기존 가입이력이 중요해지는 상황이 생길 수 있습니다.
무주택이면 청약에 무조건 유리할까?
무주택 여부는 청약에서 중요한 요소입니다.
하지만 무주택이라고 무조건 당첨되는 것은 아닙니다.
실제 청약에서는 주택과 공급유형에 따라 거주지역, 청약통장 가입기간, 무주택기간, 세대구성, 소득·자산, 부양가족, 과거 당첨 여부 등 여러 조건을 확인할 수 있습니다.
특별공급 역시 유형별로 자격조건이 다릅니다.
따라서
“저는 집이 없는데 청약하면 당첨 가능성이 높나요?”
라는 질문만으로는 답하기 어렵습니다.
내가 어떤 아파트의 어떤 공급유형에 신청하려는지를 먼저 봐야 합니다.
실제 아파트 청약은 어디에서 하나요?
청약통장으로 아파트 청약하는 방법을 처음 알아보는 분이라면 한국부동산원 청약홈부터 익숙해지는 것이 좋습니다.
청약홈에서 실제 아파트의 모집공고와 청약일정 등을 확인한 뒤 자신의 조건과 비교해보세요.
처음에는 용어가 복잡해 보여도 실제 모집공고 하나를 놓고 보면 훨씬 이해하기 쉽습니다.
한국부동산원 청약홈에서
실제 분양아파트와 입주자모집공고 확인
청약통장으로 아파트 청약하는 방법, 이것만 기억하세요
지금까지 청약통장으로 아파트 청약하는 방법을 살펴봤는데요.
처음에는 청약통장에 얼마를 넣어야 하는지가 가장 궁금할 수 있습니다.
하지만 실제 청약에서는 그보다 확인해야 할 것이 많습니다.
먼저 내가 청약하려는 아파트가 국민주택인지 민영주택인지 확인하세요.
국민주택이라면 가입기간과 납입횟수, 저축총액 등의 의미를 확인하고, 민영주택이라면 가입기간과 지역·면적별 예치기준금액, 실제 당첨자 선정방식 등을 확인해야 합니다.
그리고 1순위가 됐다고 당첨이 보장되는 것도 아닙니다.
마지막으로 정말 중요한 게 있습니다.
당첨됐다고 가정하고 자금계획까지 미리 계산해보세요.
그래서 저는 청약을 준비한다면
“청약통장에 매달 얼마 넣어야 하지?”
에서 멈추지 않았으면 합니다.
한 단계 더 나아가
“내가 당첨된다면 마지막 잔금까지 감당할 수 있을까?”
를 같이 계산해보세요.
청약의 최종 목적은 1순위라는 자격을 얻는 게 아니라 실제로 내 집을 마련하는 것이니까요.
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